Crollerà il mercato immobiliare? Queste città statunitensi sono maggiormente a rischio di una bolla immobiliare
Il crollo del mercato immobiliare del 2008 ha scosso l'economia degli Stati Uniti. Ora, con immobiliare prezzi in aumento in gran parte del paese, alcune persone si chiedono se sia il momento di un grande rallentamento. Cinquantotto per cento degli americani intervistati ritengono che ci sarà una bolla immobiliare e prezzo delle abitazioni correzione nei prossimi due anni.
Ma quelli che aspettano che scoppi una bolla immobiliare prima di acquistare potrebbero aspettare da molto tempo, almeno secondo un nuovo studio dalla società di investimento UBS. Mentre alcune città statunitensi sono sopravvalutate, nessuna è ancora in territorio a rischio di bolle.
Queste città statunitensi hanno i mercati immobiliari più sopravvalutati
Un'opera dell'artista Damon Rich viene esposta al Queens Museum of Art nel 2009. | Mario Tama / Getty Images
Secondo l'UBS Global Real Estate Bubble Index, San Francisco, Los Angeles e New York sono i mercati più sopravvalutati negli Stati Uniti e gli aumenti dei prezzi delle case in quelle città hanno superato i guadagni di reddito negli ultimi anni. Ma nessuna è quasi una bolla, che si verifica quando il prezzo di un bene, che si tratti di case o tulipani, supera di gran lunga il suo valore intrinseco, poiché la domanda elevata e la speculazione fanno aumentare i costi.
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San Francisco è la città degli Stati Uniti più vicina al territorio della bolla, secondo il rapporto. I prezzi delle case nell'hub tecnologico sono aumentati dell'80% negli ultimi sei anni, con un aumento del 12% solo nell'ultimo anno. Nel frattempo, i redditi sono aumentati solo di circa il 20% negli ultimi 10 anni.
Anche i prezzi sono in aumento a Los Angeles, sebbene l'aumento non sia così drammatico come a San Francisco. A Los Angeles, i prezzi sono ancora al di sotto del picco del 2006, se adeguati all'inflazione. La mancanza di offerta contribuisce a far aumentare i prezzi.
A New York, i prezzi delle case sono aumentati del 25% dal 2012, mentre i redditi sono aumentati di meno del 10%. Tuttavia, i prezzi corretti per l'inflazione sono leggermente diminuiti nell'ultimo anno.
Delle 20 città del mondo classificate da UBS, solo Chicago è sottovalutata. Boston è l'unica città americana della lista che è abbastanza apprezzata.
Dove il rischio di bolle è più alto
Sebbene gli Stati Uniti non corrano il rischio di una bolla immobiliare, lo stesso non vale per il Canada. Toronto e Vancouver sono entrambe in territorio a rischio di bolle, così come Hong Kong e Monaco. Anche Londra e Amsterdam sono nella zona rossa.
In molte città, gli investitori stranieri stanno acquistando proprietà, facendo aumentare i prezzi e escludendo i residenti locali. Alcune città stanno rispondendo rendendo più difficile per quegli investitori acquistare case e condomini. Nel 2017, Toronto ha iniziato a imporre a Tasse del 15% sugli acquirenti stranieri . Ciò ha contribuito a stabilizzare i prezzi delle case.
Tali mosse politiche possono innescare una correzione del mercato. Un aumento dei tassi di interesse e l'inasprimento delle condizioni di prestito possono anche 'porre fine all'improvviso a un boom immobiliare', osserva il rapporto.
Segnali di pericolo all'orizzonte
Un cartello pubblicizza una casa di proprietà di una banca in vendita a Pasadena, in California, nel 2009. | David McNew / Getty Images
Bolla o no, alcuni esperti dicono che c'è motivo di essere preoccupati per il mercato immobiliare negli Stati Uniti. L'aumento dei tassi di interesse e i prezzi elevati stanno deprimendo la domanda e causando un calo delle vendite. Soprattutto in Occidente, 'l'accessibilità sta ostacolando gli acquirenti e questi problemi di convenienza derivano dalla mancanza di inventario, in particolare a prezzi moderati', ha affermato Lawrence Yun, il capo economista del Associazione nazionale degli agenti immobiliari .
Un altro potenziale problema? I baby boomer, che possiedono 32 milioni di case, inizieranno a vendere le loro proprietà in massa nei prossimi anni. Secondo un rapporto di Fannie Mae .
Il contesto attuale è diverso rispetto al 2008. Quindi, prestiti rischiosi e complicati veicoli di investimento legati ai mutui alla fine hanno portato a un crollo. Mentre una correzione potrebbe essere all'orizzonte, un grave incidente come quello accaduto dieci anni fa non è probabile . Ma le bolle sono notoriamente difficili da riconoscere fino a quando non sono esplose. Alcuni sono preoccupati che le persone abbiano la testa sotto la sabbia quando si tratta di alloggi.
'Siamo di nuovo nel 2005 in termini di valutazioni estreme, eccesso psicologico e negazione', il responsabile finanziario James Stack, che ha predetto l'ultimo crollo immobiliare, ha detto a Bloomberg . 'La gente non crede che la casa sia in una bolla e non vuole sentire parlare di prezzi un po 'spumeggianti'.
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